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房企安置房支出能否作為土地成本實現增值稅差額征稅?

2019-10-19分類:土地增值稅清算
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一、房地產企業土地價款差額征稅的基本規定

由于營改增后,房地產企業土地成本通常無法取得增值稅專用發票實現進項稅抵扣,稅務機關最終在財稅2016年36號文中給出了差額征稅的解決方案,并在財稅【2016】140號文件中做了進一步的補充規定:

七、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

對于正常招拍掛取得凈地的房地產公司,不會發生拆遷補償費,但對于舊城改造項目,企業通常參與了土地的一級整理與開發,拆遷補償費的發生是必然存在的。問題是,拆遷補償費的支付形式非常復雜,與各地的舊城改造模式也有很大關系。

四、來自稅務機關的不同聲音

但實務中還是出現了不同的聲音,尤其是針對安置房這個部分,我們來看看山西稅務機關的相關答疑:

問題內容:

按照財稅【2016】140號文件規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費,是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

山西省12366納稅服務中心答復:

尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下:

原營業稅下,《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號) 規定:“一、關于拆遷補償住房取得方式問題。房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房?!?/span>

依據以上文件,房地產開發企業營改增前按照規定應繳納營業稅。營改增后,該業務“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。因此,房地產開發企業應按照規定繳納增值稅,同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票,可以按照規定抵扣進項稅,不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

感謝您的咨詢!上述回復僅供參考,有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

個人認為這個答疑可能有以下兩個問題值得商榷:

1、安置房是否視同銷售是一個復雜問題,回遷房可能屬于房地產公司,也可能不屬于,如果不屬于就不需要視同銷售,但答疑中因篇幅所需未能區分這個問題,直接視為應繳納增值稅;

2、安置房即使是開發商的,需要視同銷售繳納增值稅,同時也需要將其按照視同銷售價格計入拆遷補償費,而且這一部分通常無法取得被拆遷人開具的增值稅專用發票,如果按照答疑所理解的,這部分將無法從銷售額中減除,這對企業來講無疑是不公平的。

遺憾的是,我們看到陜西、河北、湖北、廈門、重慶幾個省12366答疑表現出同樣的問題,甚至基本雷同。截至今日,營改增已經過去三年,大量新項目即將步入完工,如果說增值稅差額征稅之前并不突出的話,未來兩年將迎來第一波營改增后新開工項目的增值稅繳納高潮,如何才能享受差額征稅將成為稅企爭議的焦點問題,尤其是針對舊城改造項目。我們也真誠的希望,稅務機關能夠從企業實際業務出發,針對舊城改造項目給出實在、落地的政策細則,而不是一個敷衍了事的12366答疑。

文章來源:李舟財稅圈

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