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人防車位“銷售”收入究竟該繳哪種稅?

2019-10-21分類:12366熱點問題
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【《大企業稅收評論》精選】6月17日,博銳財稅沙龍秘書處和國家稅務總局石家莊市稅務局第一分局,共同舉辦了第32期沙龍活動,聚焦房地產企業普遍關心的一個熱點問題:地下車位究竟該繳哪種稅?與會專家從交易實質、適用法規角度,進行了深入分析。

稅收爭議由來已久

目前,房地產企業開發的地下車位共有兩大類——有產權車位和無產權車位。無產權車位具體又分為人防車位和其他無法辦理產權書據的車位。房地產企業銷售有產權車位的涉稅處理較為明確。實務中,爭議較大的為人防車位的涉稅處理。

實務中,房地產企業只擁有人防車位的使用權,為了順利將地下車位“賣”出去,房地產企業多采取變通的辦法:與業主簽訂20年的長期租賃合同,合同到期后再無償續租(一般租期為50年)。對此,有專家認為,人防車位屬于國家所有,房地產企業不擁有所有權,無權轉讓人防車位。房地產企業與業主簽訂的合同,為租賃合同,應繳納房產稅。還有專家認為,房地產企業與業主簽訂的合同雖名為租賃,但是租約和租金與其銷售有產權車位幾乎無異,實質上為銷售合同,應繳納土地增值稅。

致同稅務師事務所稅務咨詢總監毛艷艷介紹,目前,這種爭議已不僅限于法理探討,而是體現在各地的執行口徑中。比如,北京市發布的文件規定,出租房地產雖然取得了收入,但沒有發生房地產產權的轉讓,根據土地增值稅政策規定,不屬于土地增值稅征稅范圍。

畢馬威中國稅務合伙人陳亞麗總結,目前地下人防車位的土地增值稅處理,按照收入、成本費用處理的不同,分為三種情況:

以遼寧省為例,無產權車位的長租收入不作為土地增值稅應稅收入,相應的成本費用亦不可在土地增值稅清算時扣除;

以浙江省、天津市為例,長租收入作為土地增值稅應稅銷售收入,其分攤的成本、費用可在清算配比扣除;

以江蘇省、廣東省廣州市為例,對于無償移交政府的人防車位,收入不作為土增稅應稅銷售收入,但成本作為公共配套設施成本分攤到其他可售產品扣除。

交易實質定性較難

房地產企業長期租賃人防車位的交易實質,直接影響稅務處理的方式。

有關專家認為,在討論人防車位稅務處理時,應牢牢把握住人防車位產權歸國家所有這一點。實踐中,房地產企業多與業主簽訂租賃合同,房屋所有權并未發生轉移。而建成轉讓后不能辦理權屬登記手續的人防車位,不屬于土地增值稅的征稅范圍。同時,房地產企業開發的人防車位,作為公共配套設施的一種,屬于《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)第一條范圍,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規定繳納房產稅。

對于這種觀點,北京德和衡律師事務所高級合伙人齊紅雷持反對意見。他認為,房地產企業向業主長期出租人防車位,名為出租、實為出售,應繳納土地增值稅。在他看來,房地產企業與業主簽訂的長期租賃合同,核心有三:一是銷售價款一次性支付;二是銷售價格與銷售有產權車位相差無幾;三是使用年限與土地使用權出讓年限(70年)期限一致。顯然,這種合同的本質就是出售人防工程車庫的產權。“要準確地判定一個法律關系的性質,必須依據當事人的核心權利義務,不能僅看當事人使用的合同名稱。”齊紅雷說。

那么,開發商是否有權“出售”人防車位?齊紅雷認為,《防空法》并沒有明文規定人防車位的產權歸國家所有,只是規定了國家擁有對人防工程車庫的征用權。實踐中,人防部門也不向房地產企業支付相應的建設成本。那么,人防車位的產權就應該歸開發商所有。當然,房地產企業在辦理人防工程車庫產權登記時,須注明該車位屬于人防工程,國家有依法調配使用的權利。基于此,房地產企業有權處置人防車位,其銷售收入,應繳納土地增值稅。

期待政策盡快明確

碧桂園河北區域稅務負責人吳珣告訴記者,目前,考慮政策不確定性風險,多數房地產企業會盡量減少人防車位建設,主要通過繳納人防易地建設費的方式,解決人防工程的建設問題。對于無產權的人防車位來說,目前大部分房產企業在預售收到房款后,預繳土地增值稅,清算時作為土地增值稅應稅銷售收入,其分攤的成本、費用在清算時配比扣除。

吳珣認為,同一筆收入不應該有兩種性質。根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,銷售無產權的人防車位,按照“銷售不動產”來處理,相應地,也應該按照“銷售”收入繳納土地增值稅。但與此同時,有些地區的房地產項目公司,又存在被要求按照租賃收入繳納房產稅的情形,這無疑會增加企業納稅稅收的不確定性和負擔。

目前,一些房地產企業,已經按照集團總部在集團稅務信息系統內設置好的數據,就人防車位的收入自動按照銷售收入繳納土地增值稅。但與此同時,某個地區的子公司,又存在被要求按照租賃收入繳納房產稅的情形,這無疑會增加企業的稅務風險。

與會專家表示,隨著汽車銷售量的增加,人防車位的稅務處理,未來會更加受關注。國家統計局發布的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2018年全年私人汽車保有量超過2億輛,比上年末增長10.9%。因此,為增強稅法適用的統一性和確定性,國家有關部門應盡早出臺規定,明確人防車位的稅務處理方式。

文章來源:《中國稅務報》

原標題:《人防車位“銷售”收入該繳什么稅》

作者單位:中國稅務報社

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